ఏ ఉదయం అయినా కోకాపేట్ గుండా ప్రయాణిస్తే, ఆకాశహర్మ్యాలు అసాధారణమైన ఆశయాల కథను చెబుతాయి. దిగంతం అంతా టవర్ క్రేన్లు కనిపిస్తాయి. ఆర్థిక జిల్లా యొక్క విశాల దృశ్యాలతో కూడిన విలాసవంతమైన నివాసాలను హోర్డింగ్లు వాగ్దానం చేస్తాయి. ఇంకా నిర్మాణం ప్రారంభం కాని భవనాల ఆర్కిటెక్చరల్ రెండర్లతో సేల్స్ ఆఫీసులు తళతళలాడుతుంటాయి. ఇది ఆత్మవిశ్వాసానికి ప్రతీక అయిన దృశ్యం — లేదా, మీరు అక్కడి సంకేతాలను ఎలా అర్థం చేసుకుంటారనే దానిపై ఆధారపడి, మితిమీరిన విస్తరణకు ప్రతీక అయిన దృశ్యం.
చైనా హెచ్చరిక
ఒకప్పుడు ప్రపంచంలోనే అత్యంత విలువైన రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్ అయిన చైనా ఎవర్గ్రాండే వ్యవస్థాపకుడు హుయ్ కా యాన్ను అరెస్టు చేసి జైలులో పెట్టడం, ఆధునిక ఆర్థిక చరిత్రలో అత్యంత స్పష్టమైన హెచ్చరిక కథలలో ఒకటిగా నిలుస్తుంది. సంవత్సరాల తరబడి అప్పులతో కూడిన విస్తరణ, అసంపూర్తిగా మిగిలిపోయిన ప్రాజెక్టులు, మరియు నిరంతరం పెరుగుతున్న ధరలకు భూముల వేలంపాటలను ప్రోత్సహిస్తూ వచ్చిన ప్రభుత్వం యొక్క ఫలితమైన ఎవర్గ్రాండే పతనం రాత్రికి రాత్రే జరగలేదు. భూమి ఒక ఉత్పాదక ఆస్తిగా కాకుండా ఊహాజనిత ఆస్తిగా మారిన, నేటి నిర్మాణానికి నిధులు సమకూర్చడానికి డెవలపర్లు రేపటి అమ్మకాలపై అప్పులు తీసుకున్న, మరియు స్థానిక ప్రభుత్వాలు తమ బడ్జెట్ను సమతుల్యం చేసుకోవడానికి భూమి రాబడిపై ఆధారపడిన ఒక వ్యవస్థ యొక్క సంచిత ఫలితమే ఇది.
పట్టణ భారతదేశంలోని కొన్ని ప్రాంతాలలో — ప్రత్యేకించి హైదరాబాద్లో — జరుగుతున్న పరిణామాలతో పోలికలు అచ్చం ఒకేలా లేనప్పటికీ, అవి తీవ్రంగా దృష్టి సారించాల్సినంత అసౌకర్యంగా ఉన్నాయి.
హైదరాబాద్ భూ వేలం సుడిగుండం
తెలంగాణ ప్రభుత్వం ఇటీవలి సంవత్సరాలలో, కోకాపేట్ మరియు నర్సింగి జిల్లాలను ఆనుకుని ఉన్న హైదరాబాద్ ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్ కారిడార్లోని భూములను పదేపదే రికార్డులు సృష్టించే ధరలకు వేలం వేసింది. ఇవి చిన్న మొత్తాలు కావు. ఈ వేలంపాటలలో కొన్నింటిలో ఎకరాకు నిర్ణయించిన విలువలు, ముంబై వెలుపల దేశంలోనే అత్యధికంగా ఉన్నాయి.
ఆ ధరల వద్ద, లెక్కలు అత్యంత సంకుచితంగా మారిపోతాయి. అంత ఖర్చుతో భూమిని కొనుగోలు చేసే డెవలపర్లకు లాభదాయకత సాధించడానికి ఆచరణీయమైన మార్గాలు చాలా తక్కువగా ఉంటాయి. ఒకప్పుడు ఈ ప్రాంతంలోని మిశ్రమ-వినియోగ అభివృద్ధి ప్రాజెక్టులకు ప్రధాన ఆకర్షణగా నిలిచిన వాణిజ్య కార్యాలయ స్థలం, ఆ భూమి ఖర్చులను సమర్థించుకోవడానికి అవసరమైన రాబడిని విశ్వసనీయంగా అందించలేకపోతోంది — ప్రత్యేకించి ప్రపంచ టెక్నాలజీ రంగం తన విస్తరణను నెమ్మదింపజేస్తున్నప్పుడు మరియు కొత్త కార్యాలయాల కొరత ఏర్పడినప్పుడు ఈ పరిస్థితి మరింత తీవ్రంగా ఉంది. సరసమైన లేదా మధ్య-శ్రేణి గృహాలు కూడా ఇదే విధంగా ఆచరణ సాధ్యం కానివిగా ఉన్నాయి. మిగిలింది నివాస ఆకాశహర్మ్యాలే: కోట్లలో చెల్లించగల కొనుగోలుదారులను లక్ష్యంగా చేసుకుని, ఎత్తైన అంతస్తులలో, అధిక ధరలకు, అత్యున్నత స్థానంలో నిర్మించే అపార్ట్మెంట్లు.
అందువల్ల, దాదాపు ప్రణాళిక ప్రకారమే, కోకాపేట్ మరియు నర్సింగిలోని ప్రతి కొత్త భూభాగం విలాసవంతమైన ఫ్లాట్ల టవర్గా మారడం ఖాయం. ప్రభుత్వం భూమికి నిర్ణయించిన ధరలే దీనిని సమర్థవంతంగా సాధ్యం చేశాయి.
కానీ కొనుగోలుదారులు ఎక్కడ ఉన్నారు?
ఇక్కడే కథ సంక్లిష్టంగా మారుతుంది. జాతీయ డేటా మరియు ప్రధాన వార్తా సంస్థల నివేదికలు, ముఖ్యంగా కోటి రూపాయల లోపు గృహాల డిమాండ్ తగ్గుతోందని సూచిస్తున్నాయి. టెక్ రంగంలో ఉద్యోగ కోతలు మరియు భారతదేశ ఐటీ ఉద్యోగులలో విస్తృతమైన ఉద్యోగ అనిశ్చితి — చారిత్రాత్మకంగా హైదరాబాద్ పశ్చిమ ప్రాంతంలో గృహాల డిమాండ్ను నడిపించిన జనాభా ఇదే — కొనుగోలు నిర్ణయాలను ప్రభావితం చేయడం ప్రారంభించాయి. రెండు సంవత్సరాల క్రితం గృహ రుణం కోసం ప్రయత్నించిన కొనుగోలుదారులు ఇప్పుడు ఆగి, పునఃసమీక్షించుకుంటూ, వేచి చూస్తున్నారు.
కోకాపేట్ ప్రాజెక్టుల శ్రేణి ప్రధానంగా లక్ష్యంగా చేసుకున్న ప్రీమియం విభాగం ఎక్కువ నిలకడను కనబరిచింది. కానీ నిలకడ అంటే సమృద్ధి కాదు. రెండు కోట్ల రూపాయలు మరియు అంతకంటే ఎక్కువ ధర కలిగిన వందలాది యూనిట్లతో కూడిన డజన్ల కొద్దీ ప్రాజెక్టులు, ఒకే మూడు నుండి ఐదు సంవత్సరాల వ్యవధిలో పూర్తయి, కొనుగోలుదారుల కోసం ఎదురుచూస్తుంటే, వాటిని ఎవరు కొనుగోలు చేస్తున్నారనే ప్రశ్న తీవ్రమవుతుంది. అసలు ఈ ఫ్లాట్లన్నింటినీ ఎవరు కొంటున్నారు?
గమనించదగిన నమూనా
చైనా ఆస్తి సంక్షోభం దానంతట అదే ప్రకటించుకోలేదు. సంవత్సరాల తరబడి, చైనాలోని అగ్రశ్రేణి నగరాలు ఆ నమూనా పనిచేస్తుందనడానికి నిదర్శనంగా కనిపించాయి. ధరలు పెరిగాయి, డెవలపర్లు విస్తరించారు, ప్రభుత్వాలు భూమి శిస్తులను వసూలు చేశాయి, మరియు అధిక ధరల కారణంగా కొనలేమనే భయంతో కొనుగోలుదారులు కొనసాగిస్తూనే ఉన్నారు. ఆ వ్యవస్థ విఫలమయ్యేంత వరకు స్వయం సమృద్ధిగానే కనిపించింది.
తిరిగి చూసుకుంటే, హెచ్చరిక సంకేతాలు స్పష్టంగా ఉన్నాయి: భూమి వేలం ధరలకు, అంతర్లీన ఆర్థిక ఉత్పాదకతకు సంబంధం లేకుండా ఉండటం; గృహ సంపదలో అసమానమైన వాటా రియల్ ఎస్టేట్లో నిలిచిపోవడం; డెవలపర్లు తమ అప్పులను తీర్చగలిగేలా ఉండటానికి నిరంతర ధర పెరుగుదల అవసరమయ్యే రుణాలను కలిగి ఉండటం; మరియు స్థానిక ప్రభుత్వాలు విస్తృత పన్నుల ఆధారాల కంటే భూమి రాబడిపై నిర్మాణాత్మకంగా ఆధారపడి ఉండటం.
భారతదేశంలో నియంత్రణ వాతావరణం భిన్నంగా ఉంటుంది, గృహ రుణాల భారం సాధారణంగా తక్కువగా ఉంటుంది, మరియు RERA వచ్చినప్పటి నుండి డెవలపర్లు కఠినమైన (అసంపూర్ణమైనప్పటికీ) పర్యవేక్షణలో పనిచేస్తున్నారు. ఇవి నిజమైన ఉపశమన కారకాలు. కానీ హైదరాబాద్లోని సరఫరా-వైపు గతిశీలత — విలాసవంతమైన నివాస అభివృద్ధిని తప్పనిసరిగా నిర్దేశించే ప్రభుత్వ వేలంపాటలు, ఆ తర్వాత పరిమిత ప్రీమియం కొనుగోలుదారుల సమూహాన్ని లక్ష్యంగా చేసుకుని టవర్ల వెల్లువ — ఆ పాత నమూనాను ప్రతిబింబిస్తోంది.
సరసమైన గృహనిర్మాణంలోని అంధ బిందువు
అధిక భూ ధరల వల్ల పెద్దగా చర్చకు రాని పరిణామాలలో ఒకటి, ఆ ధరల పెరుగుదల కారణంగా ఏయే వర్గాలు వెలివేయబడుతున్నాయనేది. హైదరాబాద్లోని మధ్యతరగతి ప్రజలు — అంటే పాఠశాల ఉపాధ్యాయులు, మధ్యస్థాయి ఇంజనీర్లు, చిన్న వ్యాపార యజమానులు — ఒకప్పుడు జాగ్రత్తగా ప్రణాళిక వేసుకుంటే అందుబాటులో ఉన్న పశ్చిమ కారిడార్ ప్రాంతం, ఇప్పుడు తమను ఆ ప్రాంతం నుండి సమర్థవంతంగా దూరం చేస్తోందని గ్రహిస్తున్నారు. భారతదేశంలోని ప్రధాన నగరాలన్నింటిలోనూ అందుబాటు ధరల గృహాల అమ్మకాలు పడిపోతున్నాయని జాతీయ వార్తా సంస్థల నివేదికలు ధృవీకరిస్తున్నాయి. ఆ కొనుగోలుదారులు స్థిరపడాలని ఆశించిన జిల్లాలలోనే, వారు భరించగలిగే గృహాలను నిర్మించడానికి భూ ఆర్థిక పరిస్థితులు ఏమాత్రం అనుకూలించడం లేదు.
ఇది యాదృచ్ఛికం కాదు. భూమికి ధర నిర్ణయించే విధానం మరియు ఆ ధర నిర్ణయం దేనికి ప్రోత్సాహకాలుగా నిలుస్తుందనే దాని యొక్క నిర్మాణాత్మక పర్యవసానమే ఇది. అంతేకాక, ఇది ఏ డెవలపర్ యొక్క బ్యాలెన్స్ షీట్లోనూ కనిపించని ఒక సామాజిక వ్యయం.
మీకు దీని అర్థం ఏమిటి
- మీరు కోకాపేట్ లేదా నర్సింగిలో కొనుగోలు చేయాలనుకునే వారైతే: పెరుగుతున్న ధరలు ఆరోగ్యకరమైన మార్కెట్కు స్పష్టమైన సంకేతమని భావించవద్దు. సరఫరాను నడిపిస్తున్న అంశాలు, కొనుగోలుదారుల జాబితాలో మరెవరు ఉన్నారో, మరియు రాబోయే మూడు నుండి ఐదు సంవత్సరాలలో ప్రాజెక్టుల ప్రణాళిక ఎలా ఉండబోతుందో అర్థం చేసుకోండి. కొనుగోలుకు అంగీకరించే ముందు, ప్రాజెక్టుల అప్పగింత కాలపరిమితులు మరియు డెవలపర్ ఆర్థిక పరిస్థితి గురించి క్షుణ్ణంగా ప్రశ్నించండి.
- మీకు ఇక్కడ ఇప్పటికే ఆస్తి ఉన్నట్లయితే: మధ్యకాలిక దృక్పథం అనేది ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్లో ఐటీ రంగ ఉపాధి నిలకడగా ఉంటుందా మరియు కొత్త కార్యాలయాల డిమాండ్ వాస్తవరూపం దాల్చుతుందా అనే అంశాలపై ఎక్కువగా ఆధారపడి ఉంటుంది. ఇవి ఆందోళన చెందడానికి కాదు, సమాచారంతో కూడిన ప్రణాళిక కోసం గమనించాల్సిన అంశాలు.
- మీరు అద్దెకు ఉంటున్నవారైనా లేదా మధ్య-ఆదాయ వర్గానికి చెందినవారైనా: ప్రస్తుత భూమి ధరల విధానం మీకు పెద్దగా ప్రయోజనం చేకూర్చదు. నివాసితుల సంఘాలు మరియు పౌర సంస్థల ద్వారా సహా, మిశ్రమ-ఆదాయ అభివృద్ధికి అనుమతించే భూ వినియోగ విధానాల కోసం వాదించడం కేవలం ఆదర్శవాదం మాత్రమే కాదు. అది స్వప్రయోజనం.
- పౌర స్థాయిలో: అభివృద్ధి కారిడార్లలో భూముల ధరలను, జోనింగ్లను నిర్ణయించే విధానాన్ని తెలంగాణ ప్రభుత్వం పునఃసమీక్షించుకోవాలా వద్దా అనే ప్రశ్న ఒక సముచితమైన ప్రజా విధాన చర్చ. హైదరాబాద్ దీర్ఘకాలిక నివాసయోగ్యత ఆ ప్రశ్నకు సరైన సమాధానం కనుగొనడంపైనే ఆధారపడి ఉంటుంది — అంతేగానీ, చైనా చేసినట్లుగా టవర్లు నిర్మించి, కొనుగోలుదారులు రాకముందే ఆ సమాధానం తెలుసుకోవడంపై కాదు.
ఇదంతా పతనం జరుగుతుందనే అంచనా కాదు. ఇది కేవలం ఒక పరిశీలన మాత్రమే. తెలిసిన, బాధాకరమైన చరిత్ర కలిగిన ఒక ధోరణిని జాగ్రత్తగా గమనించడం అవసరం. క్రేన్లు ఆగిపోయిన తర్వాత కాదు, అవి ఇంకా కదులుతున్నప్పుడే ప్రశ్నలు అడగాల్సిన సమయం ఇదే.
