కొనుగోలుదారులను ఎవరూ హెచ్చరించని నిబంధన
హైదరాబాద్‌లో వేగంగా విస్తరిస్తున్న నివాస, వాణిజ్య ప్రాంతాలైన కొంపల్లి నుండి కోకాపేట్ వరకు, బచ్చుపల్లి నుండి నర్సింగి వరకు, ఒక నిశ్శబ్ద న్యాయ సంక్షోభం, ఇటీవలి వరకు భారతదేశంలోనే అత్యంత చురుకైన రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లలో ఒకటిగా ఉన్న దానిని అస్తవ్యస్తం చేస్తోంది. తెలంగాణలో అమలులోకి వచ్చిన 1908 రిజిస్ట్రేషన్ చట్టంలోని సెక్షన్ 22A, ప్రభుత్వ భూములు, వక్ఫ్ ఆస్తులు, కేటాయించిన భూములు, భూసేకరణ పార్శిళ్లతో సహా 'నిషిద్ధ' భూములుగా వర్గీకరించబడిన వాటిపై ఆస్తుల రిజిస్ట్రేషన్‌ను నిషేధించే అధికారాన్ని రాష్ట్ర ప్రభుత్వానికి కల్పిస్తుంది. సూత్రప్రాయంగా, ఇది వినియోగదారుల రక్షణ చర్య. ఆచరణలో, దీని అమలు వేలాది మంది గృహ కొనుగోలుదారులకు, మధ్య తరహా బిల్డర్లకు, మరియు హైదరాబాద్ ఐటీ ఆర్థిక వ్యవస్థకు వెన్నెముకగా ఉన్న విస్తృత రియల్ ఎస్టేట్ వ్యవస్థకు తీవ్రమైన అనిశ్చితికి మూలంగా మారింది.
సెక్షన్ 22A ఏమి చేస్తుంది — మరియు అది ఏమి చేస్తోంది
సెక్షన్ 22A కింద, తెలంగాణ రిజిస్ట్రేషన్ మరియు స్టాంపుల శాఖ, ఏ సర్వే నంబర్ల ఆధారంగా ఆస్తి రిజిస్ట్రేషన్ నిలిపివేయబడిందో ఆ సర్వే నంబర్ల జాబితాను నిర్వహిస్తుంది. ఒక కొనుగోలుదారుడు లేదా బిల్డర్ లావాదేవీని రిజిస్టర్ చేయడానికి ప్రయత్నించినప్పుడు, ఈ జాబితాలో కనిపించే ఏ సర్వే నంబర్‌నైనా సిస్టమ్ ఫ్లాగ్ చేస్తుంది మరియు దానిని ప్రాసెస్ చేయకుండా సబ్-రిజిస్ట్రార్‌ను నిరోధిస్తుంది. ప్రభుత్వ లేదా రుణభారం ఉన్న భూమిని మోసపూరితంగా అన్యాక్రాంతం చేయడాన్ని నిరోధించడమే దీని ఉద్దేశం. అయితే, గడిచిన సంవత్సరాలలో ఈ జాబితా గణనీయంగా పెరిగింది మరియు క్షేత్రస్థాయి అమలులో తీవ్రమైన నిర్మాణాత్మక సమస్యలు బయటపడ్డాయి.
నిర్మాణం పూర్తయి, రుణాలు పంపిణీ చేయబడి, ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్లు మంజూరు చేయబడిన ఆస్తులు ఇప్పుడు నిషేధిత జాబితాలో కనిపిస్తున్నాయి — కొన్ని సందర్భాల్లో గతానికి కూడా వర్తింపజేస్తున్నారు. లైసెన్స్ పొందిన న్యాయవాదులతో క్షుణ్ణంగా పరిశీలన జరిపిన తర్వాత, సద్భావనతో ఫ్లాట్లు కొనుగోలు చేసిన కొనుగోలుదారులు, తమ ఆస్తిని తిరిగి అమ్మడం, తనఖా పునఃరుణీకరణ చేయడం, లేదా బహుమతిగా ఇవ్వడం కూడా అసాధ్యంగా ఉందని తెలుసుకుంటున్నారు. మహమ్మారి కాలంలోని అధిక వడ్డీ రేట్ల సమయంలో గృహ రుణాలు తీసుకున్న హైదరాబాద్ ఐటీ ఉద్యోగులకు, ఇది కేవలం ఒక అస్పష్టమైన చట్టపరమైన అసౌకర్యం కాదు. ఇది వారి అతిపెద్ద ఆర్థిక ఆస్తికి ప్రత్యక్ష ముప్పు.
రాష్ట్ర చర్యలు, కొనుగోలుదారుల అంచనాల మధ్య చిక్కుకున్న బిల్డర్లు
హైదరాబాద్‌లోని జీతభత్యాలు పొందే ఐటీ, వ్యాపార వృత్తి నిపుణులకు అత్యంత అనువైన రూ. 40 లక్షల నుంచి రూ. 1.5 కోట్ల విభాగంలో పనిచేస్తున్న మధ్యతరహా డెవలపర్లు అసమానమైన భారాన్ని మోస్తున్నారు. ప్రత్యేక న్యాయ బృందాలు, రాజకీయ పలుకుబడి ఉన్న పెద్ద, లిస్టెడ్ డెవలపర్‌ల వలె కాకుండా, చిన్న బిల్డర్లకు స్టాంపులు మరియు రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖలో సవరణ ప్రక్రియను పూర్తి చేయడానికి గానీ, తెలంగాణ రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (TGRERA) ద్వారా ఉపశమనం పొందడానికి గానీ అవసరమైన వనరులు లేవు.
విస్తరించిన ఐటీ కారిడార్‌లోని అనేక ప్రాజెక్టులలో — ముఖ్యంగా ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్, శంషాబాద్, మరియు ఔటర్ రింగ్ రోడ్ గ్రోత్ నోడ్స్ చుట్టుపక్కల ప్రాంతాలలో — అమ్మకాల వేగం తీవ్రంగా పడిపోయింది. దీనికి కారణం, కాబోయే కొనుగోలుదారులు కొనుగోలుకు ముందు శోధనలు జరిపినప్పుడు, అసలు సర్వే నంబర్లపై 22A ఫ్లాగ్‌లను ఎదుర్కోవడమే. బ్రోకర్లు మరియు కొనుగోలుదారుల ఫోరమ్‌ల నుండి అందిన నివేదికల ప్రకారం, మొత్తం సర్వే భూమిలో కొంత భాగానికి మాత్రమే ఫ్లాగ్ ఉన్న ప్రాజెక్టులలో కూడా, కొనుగోలుదారులు చట్టపరమైన అస్పష్టతను అంగీకరించడానికి ఇష్టపడకపోవడంతో, మొత్తం డెవలప్‌మెంట్ అంతటా ఒప్పందాలు రద్దు అవుతున్నాయి.
సంఖ్యలలో విశ్వాస సంక్షోభం
22A-సంబంధిత లావాదేవీల వైఫల్యాలపై సమగ్ర రాష్ట్ర స్థాయి డేటా రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ నుండి ఇంకా బహిరంగంగా అందుబాటులో లేనప్పటికీ, హైదరాబాద్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ నుండి అందిన క్షేత్రస్థాయి నివేదికలు, నగరంలోని వేగంగా అభివృద్ధి చెందుతున్న జోన్‌లలోని సబ్-రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయాలలో గణనీయమైన మందగమనాన్ని సూచిస్తున్నాయి. ఆస్తి వ్యవహారాలలో నైపుణ్యం కలిగిన న్యాయవాదులు, 22A వివాదాలకు సంబంధించిన క్లయింట్ల విచారణలు గణనీయంగా పెరిగాయని నివేదిస్తున్నారు. హైదరాబాద్ మైక్రో-మార్కెట్‌ను పర్యవేక్షిస్తున్న రియల్ ఎస్టేట్ కన్సల్టెన్సీలు, ముఖ్యంగా ఐటీ నిపుణుల గృహ యాజమాన్యానికి వెన్నెముకగా నిలిచే రూ. 60 లక్షల నుంచి రూ. 1.2 కోట్ల అపార్ట్‌మెంట్ విభాగంలో, కొనుగోలుదారుల ఉద్దేశం మరియు కొనుగోలును కొనసాగించడాన్ని సూచించే సంయుక్త సూచిక అయిన అమ్మకాల విశ్వాసం బలహీనపడిందని గుర్తించాయి.
తెలంగాణ ప్రభుత్వం పరిష్కరించాల్సిన అంశాలు
తెలంగాణ రాష్ట్ర పాలనలో ప్రస్తుత బీఆర్ఎస్-కాంగ్రెస్ పరివర్తన ఒక సవాలుతో పాటు ఒక అవకాశాన్ని కూడా అందిస్తోంది. రేవంత్ రెడ్డి ప్రభుత్వం పాలన సంస్కరణలకు కట్టుబడి ఉన్నట్లు సంకేతాలు ఇచ్చింది. నిజంగా రుణభారం ఉన్న భూములను, తప్పుగా వర్గీకరించిన పార్శిళ్ల నుండి వేరుచేసే పారదర్శకమైన, కాలపరిమితితో కూడిన సమీక్షా యంత్రాంగం ద్వారా సెక్షన్ 22ఏ జాబితాను హేతుబద్ధీకరించడం వల్ల పదివేల కుటుంబాలకు తక్షణ ఉపశమనం లభిస్తుంది. అంతేకాకుండా, స్టాంప్ డ్యూటీ మరియు రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజుల ద్వారా రాష్ట్ర ఆదాయానికి గణనీయంగా దోహదపడే ఈ రంగానికి లావాదేవీల విశ్వాసాన్ని పునరుద్ధరిస్తుంది.
సెక్షన్ 22A ఉద్దేశ్యాన్ని కార్మికుల దృష్టికోణంలో చూస్తే, దాని అసలు ఉద్దేశం — భూ మోసాల నుండి పౌరులను రక్షించడం — చట్టబద్ధమైనది మరియు అవసరమైనది అని తెలుస్తుంది. కానీ, ఏ పౌరులనైతే రక్షించడానికి ఉద్దేశించబడిందో, వారి ఆస్తులనే స్తంభింపజేసే ఒక నిబంధన, ఇప్పుడు రక్షణగా పనిచేయడం మానేసింది. అది ఒక భారంగా మారింది. తెలంగాణ ప్రభుత్వ రిజిస్ట్రేషన్ మరియు స్టాంపుల శాఖ, TGRERA మరియు రెవెన్యూ శాఖల సమన్వయంతో, వ్యాజ్యాలు లేకుండా అందుబాటులో ఉండే ఒక ఫిర్యాదుల పరిష్కార మార్గాన్ని ఏర్పాటు చేయాలి. అలాగే, ప్రతి మూడు నెలలకు ఒకసారి ఫ్లాగ్ చేయబడిన సర్వే నంబర్లపై బహిరంగంగా ఆడిట్ చేయబడిన సమీక్షకు కట్టుబడి ఉండాలి.
హైదరాబాద్ ఐటీ నిపుణులు ఇప్పుడు ఏమి చేయాలి
- కొనుగోలుకు ముందు: మీరు కొనాలనుకుంటున్న ఆస్తి యొక్క లేఅవుట్ లేదా భవనం పేరు మీద మాత్రమే కాకుండా, దాని నిర్దిష్ట సర్వే నంబర్‌పై తెలంగాణ రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ ఆన్‌లైన్ పోర్టల్ ద్వారా గానీ లేదా లైసెన్స్ పొందిన డాక్యుమెంట్ రైటర్ ద్వారా గానీ సెక్షన్ 22A క్లియరెన్స్ శోధన చేయించాలని కోరండి.
- ఇప్పటికే ప్రభావితమైతే: TGRERAకు ఒక వినతిపత్రాన్ని దాఖలు చేయండి మరియు అదే సమయంలో భూమి యొక్క స్వచ్ఛమైన యాజమాన్య చరిత్రను స్థాపించే చట్టపరమైన పత్రాలతో సంబంధిత అధికార పరిధి ఉప-రిజిస్ట్రార్‌ను సంప్రదించండి.
- విధాన పరిణామాలను గమనించండి: తెలంగాణ రాష్ట్ర బడ్జెట్ మరియు రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ వార్షిక విధాన సర్క్యులర్‌ల ద్వారానే సెక్షన్ 22A హేతుబద్ధీకరణకు సంబంధించిన ప్రకటనలు వెలువడతాయి. ఈ పరిణామాలు వెలువడిన వెంటనే నియోపోలిస్‌న్యూస్ వాటిపై నివేదిస్తుంది.
- సామూహిక చర్య: ప్రభావిత ప్రాజెక్టులలోని నివాసి సంక్షేమ సంఘాలు మరియు కొనుగోలుదారుల బృందాలు, తెలంగాణ ప్రభుత్వ పౌర ఫిర్యాదుల యంత్రాంగాన్ని ఆశ్రయించడానికి మరియు రెవెన్యూ మంత్రిత్వ శాఖతో నిర్మాణాత్మక సంప్రదింపులు జరపడానికి చట్టబద్ధమైన ఆధారాన్ని కలిగి ఉన్నాయి.
ఇక్కడే స్థిరపడాలని నిర్ణయించుకునే చలనశీల, నైపుణ్యం గల నిపుణుల విశ్వాసంపైనే ఆర్థిక గుర్తింపు ఆధారపడిన నగరానికి, సెక్షన్ 22A ప్రతిష్టంభన అనేది తెలంగాణ ప్రభుత్వం విస్మరించలేని ఒక ప్రతిష్టాత్మక ప్రమాదం.
